Con la entrada en vigor de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento (Decreto 550/2022), muchas personas se preguntan qué ocurre con las viviendas construidas sin licencia o que no cumplen la normativa urbanística. Esto incluye tanto edificaciones en suelo rústico como en suelo urbano.
En este artículo te aclaramos, de forma sencilla, los puntos clave que debes conocer sobre las edificaciones irregulares y cómo puede ayudarte la figura del Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) más detalladamente, según la LISTA.
¿Qué se considera una edificación irregular en Andalucía?
Según el Artículo 404 del Reglamento de la LISTA, una edificación irregular es aquella que:
- Se ha construido sin licencia urbanística o incumpliendo alguna normativa.
- Ha pasado suficiente tiempo desde su ejecución como para que ya no se pueda demoler (porque ha prescrito el plazo para tomar medidas de protección).
En otras palabras: son edificaciones fuera de ordenación que, aunque no cumplen las normas, no pueden ser demolidas por haber prescrito las acciones urbanísticas.
Aunque hay una excepción. La edificación no puede estar en suelos protegidos, de riesgo o especialmente prohibidos (como dominio público hidráulico, zonas costeras, etc.). Este caso no se permitiría regularizar bajo ningún concepto.
El AFO: el camino para regularizar una edificación irregular
La principal herramienta para regularizar este tipo de edificaciones es el AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación).
El Artículo 405 del Reglamento regula las condiciones que debe cumplir una edificación para poder obtener este reconocimiento. Vamos a explicarlas:
1. Ha pasado el plazo legal para actuar (Artículo 153.1 de la Ley 7/2021)
- Deben haber pasado más de 6 años desde que se terminó la obra.
- Este dato debe demostrarse con documentos oficiales, como:
- Ortofotos aéreas del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA).
- Imágenes del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (IECA) o plataformas análogas.
- O plataformas similares en otras comunidades autónomas.
2. Debe estar en condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad (Artículo 407)
La vivienda debe reunir ciertos requisitos técnicos para ser habitable:
- Suministro de agua y electricidad con acometidas homologadas por compañías suministradoras.
- Seguridad estructural: sin daños que afecten a su estabilidad, que pueda ser perjuicio para terceras personas.
- Condiciones higiénicas aceptables, sin focos de insalubridad.
- Sistema de evacuación de aguas residuales en funcionamiento.
- Estancias mínimas para uso residencial: cocina, aseo, salón, dormitorio, y una correcta ventilación e iluminación natural.
¿Qué documentación necesito para tramitar un AFO?
Si tu edificación cumple con todo lo anterior, el siguiente paso es iniciar el procedimiento técnico para el reconocimiento del AFO.
Esto requiere:
- Un informe técnico y memoria justificativa.
- Planos actualizados que refleje el estado real del inmueble.
- Análisis urbanístico donde se detallen los incumplimientos existentes.
Este expediente se presenta en el ayuntamiento correspondiente para su tramitación y posterior resolución administrativa.
¿Quién puede ayudarte con esto?
Para toda la elaboración de la documentación se necesita a un técnico competente. Como técnico con experiencia, puedo ayudarte en:
- Evaluar si tu vivienda puede acogerse a la figura del AFO.
- Redactar toda la documentación técnica necesaria.
- Acompañarte en todo el proceso de tramitación municipal.
Si tienes dudas sobre tu caso o no sabes por dónde empezar, estaré encantado de ayudarte a poner tu vivienda en orden. ¡Contáctame sin compromiso!