Suele pasar que, al revisar la documentación de una vivienda propia o de un familiar, descubrimos que algunas de las obras que se ejecutaron no tienen los permisos de licencia correspondientes o que una ampliación no se encuentra registrada en la nota simple.
Cuando llega el momento de dejar todo en orden —ya sea por iniciativa propia, porque pensamos vender o porque un organismo lo exige— muchas personas no saben por dónde empezar.
Lo primero es entender bien las dos vías principales para regularizar una vivienda en Andalucía, iniciar un expediente de legalización o llevar a cabo el trámite de AFO:
Legalización de vivienda
La legalización consiste en regularizar completamente la vivienda. Es decir, tramitar ahora la licencia de obra que en su día no se solicitó, abonar las tasas correspondientes, y presentar toda la documentación técnica necesaria.
Con esto, la administración reconoce oficialmente la existencia de esa obra, y la vivienda pasa a tener un estatus completamente legal, sin restricciones a nivel registral o urbanístico. Se puede vender, reformar o heredar sin ningún condicionante adicional.
AFO
Las siglas AFO significan Asimilado a Fuera de Ordenación. Se utiliza este término cuando una edificación no cumple con la normativa urbanística actual (por ejemplo, por ocupar más superficie de la permitida, por no respetar alineaciones o por sobrepasar la edificabilidad máxima), pero ya no pueden obligarte a demolerla porque ha prescrito la infracción.
Mediante una serie de trámites administrativos, a la vivienda se le puede reconocer su estado de AFO que reconoce la existencia de la vivienda, aunque con algunas limitaciones: aparecerá una anotación en el Registro de la Propiedad y solo se permitirán obras de mantenimiento o mejora, pero no ampliaciones. Aun así, permite escriturar, vender o alquilar la vivienda con ciertas garantías.
Hay un tercer caso, pero es para construcciones bastante antiguas —antes del 1986 aproximadamente— y son casos más puntuales. Te lo explico aquí.
Tres claves para saber qué vía puedes tomar.
Una vez tienes claras las dos vías principales, estas son las tres cosas que debes tener en cuenta para saber cuál se aplica a tu caso:
1. No te preocupes por pequeñas obras
Parece algo obvio, pero se pregunta constantemente. Hay actuaciones que no suponen un problema para legalizar tu vivienda. Si lo que se ha hecho es un cambio de tabiques interiores o pequeñas adaptaciones, no va a impedir que puedas legalizar de la realidad física actual. Estas modificaciones son habituales y no suelen afectar a la normativa urbanística.
2. Revisa el alcance de la reforma o ampliación
Si la reforma o ampliación realizada no supera los límites urbanísticos actuales —por ejemplo, no te has pasado de lo máximo a construir ni de altura permitida—, puede ser posible tramitar una legalización directa. Esto es ideal, porque te permite dejar la vivienda en un estado plenamente legal.
Si, por el contrario, lo ejecutado incumple la normativa actual, la única vía posible será probablemente el AFO. En ese caso, se reconocería la edificación, pero con las limitaciones propias de este procedimiento.
Si tienes dudas de si tu vivienda cumple o no la normativa urbanística vigente, puedes consultármelo sin compromiso.
3. La antigüedad de la obra es clave en caso de AFO
El tiempo que haya pasado desde la ejecución de la reforma es fundamental. En Andalucía, según la LISTA, si han transcurrido más de seis años desde que se terminó la obra, la infracción urbanística prescribe, y eso abre la puerta tanto poder denominar la construcción como un AFO.
Si no estás seguro de cuándo se hizo exactamente, puedes usar ortofotos oficiales para comprobarlo. Te dejo algunas plataformas que puedes consultar vuelos aéreos de años anteriores:
- Plan Nacional de Ortofotografía Aérea: para ver vuelos aéreos en el ámbito español.
- Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía: Esta web permite ver en el territorio andaluz y dispone de vuelos más específicos.
Extraer un vuelo donde se registre la edificación tal y como se muestra en la actualidad es especialmente útil si no tienes documentación justificativa de otro ámbito, porque los ayuntamientos suelen aceptar estos medios como prueba oficial de antigüedad.
Ahora que has allanado el camino para dejar la vivienda regularizada…
Ambas vías —legalización o AFO— permiten dejar tu vivienda regularizada, pero cada una tiene implicaciones diferentes. Lo ideal siempre es poder legalizar, porque no deja ninguna limitación ni anotación a nivel registral. Pero si no es posible, el AFO es una solución muy válida y reconocida, especialmente en casos donde se necesita dejar constancia en registro de la propiedad para vender.
Regularizar una vivienda puede parecer complicado, pero, con un buen análisis de cada caso, se pueden encontrar vías claras y seguras para hacerlo. Tanto si se puede legalizar como si es necesario un AFO, lo importante es seguir los pasos legales y hacerlo de la mano de profesionales que conozcan bien cómo justificar aplicando la normativa urbanística.
¿Tienes una vivienda que necesitas regularizar? Si estás en esta situación o quieres saber si tu caso es viable, estaré encantado de ayudarte. Contáctame sin compromiso.